伴随着政策红利消失，房地产贷款收紧成为大势所趋；基于房住不炒的主旋律，房地产进入微利时代，高周转、高杠杆房企不断爆雷，“活下去”为近期地产行业的主旋律。
现阶段，随着外部红利的消失，房地产内部运营管理红利悄悄来临。为达成经营指标，精益运营的操作流程就显得尤为重要。其中，降本增效的意识、精益成本的管控是实现经营目标的重中之重。
针对项目的不同阶段，笔者对精益成本的管控有以下几点理解。
1、土地阶段拿地前期的成本管控重点
1、前期当地政策的研究、分析
项目的前期研究是项目成本测算的基础环节。前期研究所获取信息是否全面、准确，对项目定位、产品方案、预计利润等环节至关重要，前期研究是成本管理的起始点，前期发展部需充分了解当地市场，掌握项目所在地特殊政策及规划要求对造价的影响，使该阶段成本目标能更准确的编制，达到预控的目的。具体需注意以下方面：
2、深入调查地块周边现状，施工组织难点，市政接口调研、报批报建风险点
当项目地块确定后，需要充分了解当地项目周边的工程现状、市政接口的要求、报批报建的基本程序和风险点。如果忽视了某一关键点，也会增加大量的成本，故在该阶段成本目标编制时，必须对上述关键点多加关注，进行预控。具体需掌握的事项如下：
2、设计阶段的成本管控重点
1、概念、规划设计阶段
本阶段的主要内容为：确定产品及配比、交通系统、组团布置、停车方式、公建配套面积等。阶段设计的优化阶段应邀请物业公司、项目部人员，会同设计管理部等相关部门共同参与、共同探讨。此阶段，设计中需关注的问题有：公建配套不可贪大求全、组团布置与规划应关注后期物业管理的长期成本，以及土地是否得到了充分利用等。
概念、规划设计阶段关注要点如表3所示：
2、方案及初步设计阶段
方案及初步设计阶段是规划设计阶段完成后的下个阶段，此阶段的设计成果主要包括以下内容：建筑（体形、立面、平面、功能分区、节能方案）、地下室、景观软硬景基本布局、供水、供电、消防、排水、智能化工程的方案。
此阶段设计的关注重点在于建筑本身以及景观方案。同时，在这两个方面进行设计优化的难度也是最大的，成本与设计的矛盾往往会在此阶段体现出来。因此，在涉及建筑方案的成本优化工作中，成本人员必须把握以下原则：
（1）以客户需求与产品定位作为优化的基本准则。不提违反上述准则的优化建议，但对超过上述准则的“过剩设计”应提出优化意见；
（2）充分沟通原则。涉及建筑方案内容的优化应充分沟通，充分了解设计的意图与目的，听取营销的市场需求分析；
（3）有理有节原则。成本人员的“理”来自两个方面：一是前述的客户需求与产品定位结论，另一个是项目的盈利能力；
（4）关注设计优化原则。相对建筑与景观，设计优化在安装（水、电、消防、智能化）方面、地下室设计方面的空间会大得多，也会得到设计部门的大力支持。在这些方面的优化成果往往同样是巨大的。
表4 方案设计阶段关注要点
3、施工图设计阶段
施工图设计阶段标志着设计阶段已基本完成，该阶段的工作成果直接用于指导施工。因此，该阶段需要明确统一工程做法、各种部品及材料的选择及主要模块的建筑标准。严格按照集团设计的限额指标的进行控制。
在众多限额指标中，必须控制以下9个核心指标：
3、无效成本的控制
无效成本是指房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。无效成本涉及设计、工程、成本、营销等各个业务环节，主要表现在以下方面：
控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法，控制无效成本需要公司各部门的共同参与，以促进成本结构的优化。具体的措施包括：
（1）设计方案优化，大力推广使用标准化及限额设计；
（2）加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更；
（3）确定合理的施工技术方案；
（4）加强供应商考察，健全供应商评估机制，建立合格供应商库；
（5）严格执行现场签证制度，减少变更率；
（6）加大集中采购和战略采购，降低招标采购成本；
（7）加强部门间信息沟通，避免信息不对称造成返工、浪费；
（8）加强对历史项目出现问题的收集整理，并总结经验，避免后期项目再发生。
项目精益成本管控的重点在于前端，如拿地、定位、设计等阶段，如何提高该阶段的成本效率，最大限度的规避无效成本对整个项目的成本管控起着决定性作用。
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