本报记者 张家振 郭阳琛 武汉 上海报道
在房企积极谋求转型的大背景下，代建市场间的竞争正迎来新的“赛点”。
日前，绿城管理控股有限公司（以下简称“绿城管理”，09979.HK）发布的2022年度业绩报告显示，截至2022年末，绿城管理业务覆盖全国120座城市，合约总建筑面积同比增长19.8%至1.014亿平方米，较2021年同期增长19.8%，成为国内首个合约总建筑面积“破亿”的代建巨头。
《中国经营报》记者在采访中了解到，2022年以来，房地产行业正进入深度调整期，代建行业已成为越来越多房企的“必争之地”。据不完全统计，目前，发展代建业务的品牌房企已超60家，其中既有全国化超大型房企万科、中海、金地，也有地方性大中型房企联发集团和滨江集团等。
克而瑞研究中心分析认为，随着人口总量负增、结构日趋老龄化、城镇化进程放缓，房地产市场中长期需求中枢水平下移将是大势所趋，向新发展模式转型是房地产行业发展的必由之路。
“房企必须改变路径依赖，房地产业新开发模式正在重构。”易居企业集团CEO、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱日前表示，房企需“避重就轻”，从过往的重资产模式转向轻资产或轻重结合模式，从过去传统的拿地、开发、销售转向引入金融类的权益投资人，以品牌和专业运营能力为第三方资产所有者提供代建、物业管理、商业运营等服务。
房地产市场变阵催生代建需求
作为“代建第一股”，绿城管理已稳坐代建行业的“头把交椅”。年报数据显示，2022年，绿城管理实现营业收入26.56亿元，同比增长18.4%；实现归母净利润7.45亿元，同比增长31.7%；毛利率达到52.3%，经营性现金流达到7.25亿元，同比增长28.1%。
据了解，在业绩高速增长的同时，绿城管理虽仍以商业代建为主要收入来源，但政府代建业务的规模和占比均有了明显的提升。
“随着政府及金融机构主导的房地产开发项目增多，相应的代建服务需求将稳步增长，代建行业渗透率将达到30%以上。”绿城管理方面认为，国家对中低收入人群及年轻市民提供住房的保障性住房项目建设开始提速，政府代建模式在全国各地开始大力推广。在“保交楼”政策驱动下，金融机构正加快推动不良项目的开发建设，由此带来巨大的代建市场。
据绿城管理方面判断，中国房地产市场出现了投资端去中心化趋势，代建作为更好承接投资去中心化的开发模式正迎来新一轮发展机遇。由政府主导的保障房、租赁类物业新增供应占比将超过30%；金融机构推动的房地产项目投资占比将进一步提升，预计达到20%左右；剩余50%的市场规模将由传统开发模式下的国企央企主导，并会产生头部集聚效应。
而房地产市场变化和行业发展模式变阵，也催生了火热的代建需求。
“一方面，在集中供地潮中民企占比减少，地方国资或城投积极拿地为市场托底，但却缺乏开发经验，为代建行业迎来机遇；另一方面，爆雷房企数量增长，行业急需出清，接手出险项目的金融机构或AMC也需要寻找代建，为项目品牌背书的同时完成保交付任务。”丁祖昱表示。
丁祖昱的观点也得到了房企人士的认同。金地集团副总裁、金地管理公司董事长郝一斌表示，透过房地产市场这几年的变化也可以看到，房地产投资的主体在逐步多元化，在一些出险房企加速出清、产能下降的同时，城投公司、地方国企等其他市场主体也在大量涌入。
“过去，房地产开发主体是一些全产能、全能力的企业，带来的代价就是高负债。这些公司此前大多以间接融资为主，当行业转向直接融资后，开发主体必然更多元、更分散。”郝一斌分析认为，“未来，房地产市场肯定会呈现出多元化趋势，投资主体的多元化也为代建领域带来了一些挑战和机遇。”
绿城管理控股执行董事、CEO李军也表示，国央企和地方城投公司正成为拿地主力，但城投类公司在拿地后当年实现开工的比例只有8%，这给代建公司提供了巨量业务机会；此外，在“保交楼”政策驱动下，金融机构加快推动不良项目纾困，此类代建需求持续增加，显性规模超过3万亿元。
房企发掘管理红利
随着多年的发展与摸索，Top20房企中绝大部分已经入局代建业务，并探索出了较为成熟的运作模式。
据了解，早在1992年，中原建业就开始聚焦河南本土房地产项目，并以此切入点涉足代建领域。2018年，金地集团旗下独立运营代建业务子公司金地管理开始聚焦商办代建业务，并以商住、商办、政府公建三大业务为核心基本盘，建立起了差异化的竞争优势，已逐步发展成为行业排头兵。
以金地华东公司为例，经过深耕华东地区20年，公司在上海市、江苏省和安徽省累计投资126个项目，服务近10万户业主，可面向各类机构、多元业态垂直场景，提供覆盖“投融建管退”全链条、量体裁衣式的代建服务。
在交出亮眼成绩单的同时，绿城管理也确立了更远大的目标。“对于绿城管理而言，要保持代建行业的龙头地位，市场占比需保持在20%以上，相当于每年的新开工面积需要达到6000万平方米，这也是绿城管理未来的理想目标。”李军在业绩会上表示。
中指研究院统计数据显示，2010～2020年，中国房地产代建市场年新签合约项目数量及建筑面积年复合增速均超24%。考虑到中小型房企及金融机构、安置房、闲置地块等对代建服务的潜在需求，中国房地产代建潜在市场面积将由2020年的6.8亿平方米增至2025年的9.1亿平方米，其中，商业代建市场规模将由2020年的3.5亿平方米增至6.2亿平方米。
“如何把强大的开发体系和多元化资本来源嫁接在一起，正是代建公司所面临的战略性机遇。”郝一斌表示，这些机遇具体包括去金融化（快速去杠杆、房产回归居住属性）、去产能化（规模出清、产能下降）和投资主体多元化（投资开发分离、专业分工细化）。
此外，由于宏观调控及金融政策等原因，现阶段出现了很多涉房类的不良资产需要代建服务，代建项目中的资金问题逐步凸显。
金地集团副总裁、华东区域地产公司董事长阳侃表示，很多代建项目难做，主要是因为前一段时间投资狂热所带来的。所以，整体来说大部分代建项目经营上的挑战比较大。随着房地产行业专业化的分工更加细化，轻重资产分离模式已经显现，代建崛起入局者众多，要做好代建却不容易，房企开发能力≠代建能力，代建需要“专业主义”。
“代建不仅仅是一个新赛道，也是战略意义层面的模式创新。”在阳侃看来，代建领域需要更懂委托方需求，有更多维的专业能力匹配，所以拥有开发管理的“硬实力”已经不够，未来比拼的是代建“软实力”，比拼的是多资源整合，提供专项解决方案的专业定制能力，以及体系化标准服务和专家团队组成的专业服务能力。
“在短期和长期战略性机遇下，很多企业都在进入代建赛道，代建行业门槛看似很低，但如果想做好、实现规模化，并不是一件容易的事情。”郝一斌表示。
“作为代建行业的领跑者，绿城管理是不容易的，因为我们一直在‘无人区’奔跑，没有可供学习的标杆和榜样，因此在极速奔跑过程中可能会有一些疏漏的环节。”李军也表示，但更重要的是跟团队一起研究公司发展的战略和方向，公司也能够分享国家和行业发展带来的利好。
“代建服务的品牌价值最终还是价值创造，不创造价值就没有价值可以分享，同时无法赢得客户信赖。”郝一斌分析认为，代建管理公司只有给终端用户提供更好的产品、更好的品质、更好的销售体验和更好的后期服务，代建的价值才会被认可，让产品销售速度更快、售价更好，才会让委托方从中受益。
如何做好代建管理这一细分市场？阳侃表示，做好代建要发现投融资的价值，同时通过产品能力和开发效率为客户提供功能价值。“代建公司要注重去发现价值，能够整合很好的资金方来运营项目，通过投资能力去发现项目价值，再植入产品价值和开发效率，在投入产出中创造价值。”
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