本土国企“专铸品质”－陕西明源云项目管理篇（陕西明源云公司）

行业竞争加剧，业主对于品质住宅的追求，对美好生活的向往也正在持续上升。当不少房企身陷交付维权、群诉无门的泥沼中，我们也看到2020年有一大部分品质力优秀的房企，业绩实现大幅度逆势增长。品质红利让品质领跑者获益的同时，也在改变行业的发展轨迹。正如某标杆房企2025年战略中提出的要做“最懂客户，最懂产品”的房企！在品质力提升这个长坡上，做好产品是拉开距离，赢得这场爬坡比赛的最佳机会。

正文

当前有不少TOP 房企对营销非常看重，都在抓开盘，抓回款，抓去化。而在项目全生命周期的开发过程中，就算开盘开的好，也并不一定能够保障最后顺利交付。所以在地产行业一直流传着这样一句话“胜负在营销，成败在品质”。而工程绝对是产品品质力提升的核心所在。如何构建全生命周期工程管理体系，来实现质量，成本，效率均好的目标，是每一个工程人都在思考和实践的关键课题。

回顾从2020年开年到现在，在疫情影响之下，工程人上半场防疫、抢开工、抢预售；下半场开始应付交付、维权等事，中间还穿插了三道红线、新出台的质量管控政策等等。但就是在这样忙碌的情况之下，有不少项目还是给了行业诸多惊喜，位于沣东新城的天地源·蘭樾坊就是最具代表性的精品项目之一，该项目在2020年6月份入市销售，每次开盘当日所推售房源也基本会售罄。

房企要实现中长期持续性发展，品质是第一要义，而只有服务软实力 产品硬实力双轮驱动，才能实现品质力提升。上次云链君带大家一起品鉴了精品项目——万熙天地，也有幸采访到天地源西安公司总经理丛琳总，丛总以完美交付和高品质客户服务的角度，向大家展示了天地源的服务力。通过此次采访，也让行业内各位同仁对天地源的服务力有了深刻的认识。

7月29日，我们组织“明源品质行”系列观摩活动，带着业内的17家房企，40余位同仁一起观摩了——天地源·蘭樾坊项目，本次我们从工程管理和创新工艺工法等方面，再次品鉴天地源的“产品力”。本次活动，我们实地考察了蘭樾坊项目工地现场，精装样板以及园林景观；同时，该项目工程师也全程陪同，为我们讲解各项工艺工法及细部设计；活动最后，天地源西安公司副总经理王超总和蘭樾坊项目工程负责人薛钊总也与各位行业同仁交流了关于项目管理方面的经验。通过此次观摩，我们也看到了天地源的工匠精神和国企担当。

那以天地源·蘭樾坊项目为例，从工程管理和产品建造两方面，我们具体来聊一聊，作为本地标杆国有房企，天地源是如何进行精品项目打造的。

√天地源蘭樾坊的整体项目管理思路是什么样的,您认为有哪些亮点？

√作为西咸新区的精品项目，蘭樾坊项目在批量精装前，做了哪些准备？

√蘭樾坊项目融入了许多智慧化管理手段，请问在施工管理过程中是如何应用的？

从以上三个问题入手，我们这次也采访到天地源西安公司蘭樾坊项目工程负责人薛钊总，为大家深度解读品质项目管理之道！

执行要落地，管理需前置

1、思路统一，保持步调一致

薛总提到，项目运营是围绕公司经营来开展的，营销是龙头，工程供货需要尽量去满足营销的需求。项目要实现高效运营，资源整合是非常关键的。除了内部的职能支撑（包括设计、成本等），外部的政府沟通畅通之外，在工程实现环节，更多的是依靠合作方（施工、监理）。因此从合作方进场开始，双方的思路统一、同频共振很重要。

进场阶段：在进场阶段，内部做好项目运营策划及工程管理策划，同时，外部需要做好三个交底，即：“合同交底、图纸交底和管理要求交底”。

每年在开工前、和春节复工后：天地源会将项目里程碑计划、建设流水思路等，与施工方充分沟通，梳理出项目施工的重难点后，双方共同探讨应对方案。

建设过程中：在项目建设过程中，天地源会组织建设三方进行阶段复盘，理清当前阶段关键线路，有针对性的督促合作方，提前准备下道工序，让人、材料、机器都要做好施工衔接。

2、协同管理，确保沟通有效

1）总包管理要前置。合同是管理的依据，对于总包的管理需要前置。在合同前端约定奖罚细则，便于后期执行。交底内容应包含日常管理要求、质量通病防治手册和安全文明建设指引。将各施工界面界定清晰，也是为了能够避免过程中的扯皮。

2）过程沟通畅通、及时。蘭樾坊项目现场管理采用分层级、抓总包的关键管理人员，引导现场网格化管理、分片定专责人员的方式。当出现问题时，监理同责。这样的管理方式也可以引导监理主动工作。在施工过程中，各个班组建立工作群，也方便信息能够及时反馈。

3）管控措施要稳准狠。对于管理要求和执行尺度要一以贯之。出现问题之后，找到关键责任人采取座谈、约谈、发函等形式，或要求施工方公司主管副总参加项目会、驻场协调，直至问题解决。管理动作要灵活，当金钱处罚不解决问题时，要求不换思想即换人。

4）营造比学赶超氛围。蘭樾坊项目现场有两个标段的总包单位，内部检查采用两标段互检，既避免人为因素的影响，又达到内部交流学习，取长补短的目的。为了鼓励施工单位不断学习，天地源会在合同前端约定施工单位创优创杯，并适当给予奖励。与此同时，天地源利用公司巡检排名，在项目培训、样板点评时让做的好上台分享经验，做的差的分析总结。从心理上给到到主责人压力以督促整改提升。

3、交底样板，强化过程留痕

1）强化过程留痕，质量控制和安全交底要从资料前置、闭环抓起。蘭樾坊项目执行三不原则即：“无专项施工方案不得施工，专项方案未经审批不得施工，专项方案未经交底不得施工”。对于风险项，如防渗漏方面，天地源会引导施工方定期自查总结，及时纠偏；有针对性的组织专项复检，当出现问题时及时停工整改、倒逼总包能够认真自查。

2）两标段主要楼栋，首层均做实测实量样板、工序样板，经联合验收方可大面开展。薛总提到，样板引路的目的，不是为了做花拳绣腿的展示，而是为了给工人实体交底的道具，批量做不到同质量即砸了重来。蘭樾坊项目所有砌体排砖图，需要经过审核后张贴现场，来指导工人施工。抹灰施工时，实测会同步跟上，当工序不合格时当即处理，以减少返工。

3）结合项目特点，部分要求需要提高。根据不同的项目特点，天地源对于部分工序标准会做出提升。例如蘭樾坊项目需移交精装，除合同中约定必须采用铝模爬架之外，过程中的实测标准也提高至垂3平2，高于国标。施工单位自检全数上墙，监理复查，最后将结果公示。

4）要求乙方，甲方先做表率。甲方项目人员统一穿制式马甲、配专业工具，实行工牌制，现场巡检情况及时记录，方便接班人员跟进复查，同时也给乙方专业震慑，引导其思想上重视。

4、批量精装，强化管理前置

精装由于工序多、材料多、客诉点多，质量管理风险较高。因此，必须强化管理前置，把问题解决在前端，所以会要求工程人员配合成本招标，充分告知投标单位施工现场的条件，以减少在结算时的扯皮；交叉施工时各方的成品保护及界面的约定，否则容易产生扯皮现象。

1）标前控制：通过与一线房企的学习交流，天地源结合自身发展特点，形成了一系列独有的管理标准。例如：协同成本招标，出具《精装工程管理手册》、《精装工艺细节要求及交付标准》 ，从现场管理和工艺技术两方面提前约定管控标准。同时在项目招标之前，对拟招标的入围单位，进行实地项目考察，通过考察可以提前摸底施工方在现场的管理水平和施工水平，为后期招标做好方向的指引。

例如本项目精装工程管理手册，从人员配备及现场管理要求，进度、质量、安全文明管理等方面，提出明确要求。深化图需设计签字确认的有：1，墙地砖排版，2，柜体深化，3，新风（空调）排布。

以排砖深化图为例，具体要求如下：

（1）户内及公区墙地砖对缝、客厅阳台地砖对缝。

（2）地漏、开关面板不骑缝。

（3）不得出现小于1/3长边砖，具体损耗在报价中已包含，不得以此提出签证办理。

（4）客厅大板密缝铺贴，板间花纹衔接。

（5）上下户型墙厚变化需分别出排砖图经项目部审核后施工。

2）进场交底：按照公司交底作业指引，从人员配备、工作配合、进度计划、施工界面、图纸深化、界面移交、材料封样、样板先行、工艺细节、成品保护、文明施工、验收保洁、交付配合等多维度进行全面交底，确保施工单位能够和甲方同频共振。

3）图纸会审：进场放线前，联合设计、成本、营销、参建单位共同核对图纸与现场点位，对图纸错漏碰等问题提前答疑解决。在图纸层面就能够解决系统性问题。

4）深化弹线：界面移交后，要求施工单位做墙地砖排砖优化、柜体深化等，并将土建、精装点位和深化图纸叠图，联合设计等共同审图，确认深化图后立即将排砖分格、吊顶标高、柜体等控制线实地弹线，通过微调解决细部冲突及图纸上难以发现的实际问题。

5）样板先行：在招标阶段就会约定，每栋单体批量施工前先在1-2层做户型样板，通过样板施工提前暴露图纸中难以发现的问题，一次调整到位，确保批量无返工，以此来保证批量施工的品质和工程进度。同时在样板施工过程中，会要求精装设计师驻场指导和巡查，以及时解决样板施工过程中的各类问题。

5、数字驱动，支撑管理落地

为了能够让工程管理标准铿锵落地，提升现场的协作效率，提升管理水平。智能化工具的应用逐渐成为各大房企精品项目打造的标配。从2018年开始，天地源西安区域公司便携手明源云链开展工程智慧化管理，各个项目现场使用移动质检、移动验房、智慧工程等产品，对项目进度，质量，安全等进行全方位精细化管理。

以材料为例：偷换材料品牌，偷换型号规格，以次充好等事件常有发生，如果在过程中没有收集到证据，等到后期谈判时，明明知道有这回事情，但是却拿不出证据，那么这时候就只能是有苦难言了。

为了达到数据及时归集、整理，对实测实量、材料进场、工序验收、现场检查等数据过程留痕。采用数字化的方式，将后台数据反映到不同层级看板端，实时汇总出高频问题。

1）方便现场管理人员知道当前阶段管控重点，及时纠偏；

2）方便公司领导及时掌握项目建设情况，助力高效决策；

3）过程中，各项目的现场签证、变更数据可以及时上报、统计，也方便公司动态成本控制，并对签证合理性监控。在事后也可以及时汇总，形成过程质量报告和项目后评估。

薛钊总提到：数字化提效、赋能，软件是工具，关键是培养使用习惯后，看成效。

数字化的应用，核心还是作为管理的落地抓手，上线需要结合公司现状，逐步推进，只有适合才能发挥最大效能。

精雕细琢，创新工艺工法

天地源在建设过程中，新工艺、新工法的创新层出不穷。蘭樾坊项目新技术应用采用2017版建筑业十项新技术，涵盖水泥粉煤灰碎石桩（CFG桩）复合地基技术、混凝土裂缝控制技术、钢筋及预应力技术、模板及脚手架应用技术、机电安装工程技术、绿色施工技术等 7大项、包含17个子项。

1.混凝土加气块，严格按照排砖图及设计要求合理规范施工，实行样板引路的原则。通过工序的展示和质量标准的要求来指导后期大面积施工。

2.利用BIM技术全专业建模，用于施工图纸复核，内部图纸会审，建筑与结构间图纸问题查找，实现工程预建造，三维可视化交底。降低施工难度、保证施工效果的同时，减少现场返工而造成的材料浪费。

3.为了杜绝砼剪力墙与后砌填充墙之间产生裂缝，项目部在模板深化图设计时预留企口，在首层剪力墙支设时严格按照施工图纸在填充墙与剪力墙接茬位置安装企口模板，企口模板宽为10cm，深为1.2cm模板压条，抹灰时在砼墙与填充墙接缝处压20cm宽钢丝网，有效杜绝了裂缝。

4.小型构件加工车间，生产梯子筋、顶砌砖三角块、通长马凳筋、厨卫间下沉板定位筋、构造柱钢筋、过梁制作等定型化产品，并实物展示拼装施工。

5.厨房、卫生间剪力墙铝模深化预埋精装水管压槽，保证主体工程质量、节约二次开槽费用，同时也杜绝了垃圾产生；厨房、卫生间、阳台排水管穿混凝土顶板，排水管道安装中预埋止水节，有效防治房间渗漏的质量通病。

文化地产，差异化产品体系

天地源始终以品质为基，不断进行产品系的更新迭代，目前已经形成了人文，自然，现代三大产品系，蘭樾坊项目就是三大产品系中，人文系的代表。该项目位于西安市沣东新区沣东大道以北，沣东新城管委会旁。总建面约38万平方米，包含住宅、商业、幼儿园等多种业态。项目产品设计涵盖高层，小高层和叠拼等多种产品。今天小编带大家走进蘭樾坊项目，实地探访精品项目。

1、精装样板

蘭樾坊项目将在今年下半年进行精装招标，这里我们以114户型为例，和大家一起品鉴蘭樾坊项目精装细节。114户型是3室2厅1厨1卫的设计布局，该户型也是蘭樾坊项目目前最畅销的户型之一。

入户门口：入户门采用的是钢制门，在门侧边添加“防尘条”，虽然只是个小细节，但是它大大的提高了入户门的隔音效果和防尘效果。

玄关：玄关处设置了一键离家开关，顶部采用的是局部石膏板吊顶，涂料刷白。造型简单又不失美感。

厨房：厨房设计在入户门处，采用 U 型设计充分利用空间；橱柜台面采用石英石材质，此类材质相比其他类型使用寿命更长；吊顶采用的铝扣板吊顶，让业主未来更换灯具或清理会更加方便。

客餐厅：客餐厅区域的顶部采用石膏板叠级吊顶、配合了铝合金凸线的设计，让空间更有美感。

主卧：地面为实木复合地板，吊顶、灯带、筒灯都是按照交付标准，并且预留衣柜位置，配置了SOS紧急呼叫系统。

2、完美配套

在项目配套上:周边有镐京遗址、秦阿房宫、汉建章宫等遗址公园，对望中国国际丝路中心、西安国际足球中心、环普自贸文创产业园等一线顶级配套。

在教育资源上:邻近沣东第一初级中学、绿地沣东小学。

在交通配套上:5号线已开通、11/16号线规划建设中，三条地铁加持，让出行更加方便。

在园林景观上:天地源一直以美好生活运营商为战略定位，将文化地产的底蕴深植于项目的各个设计细节之中。蘭樾坊深谙“细节”之美，邀请业界著名造景团队，打造“一城，两轴、五进、七境”的多重园林景观，将景与建筑完美的融合。整个社区覆盖了儿童成长、青年运动、中年康体、老年休憩的养生康体空间，园林的景观规划与业主的活动场地相结合，使业主体验更加完善。

3、智能生活

天地源·蘭樾坊项目将智能化融入建筑之中，配八大智能安防系统：周界防越报警系统、视频安防监控系统、电子巡查管理系统、室内求助报警系统、红外幕帘报警系统、人脸识别系统、停车场管理系统、电梯五方通话系统。将科技融入到日常生活当中，给业主带来的将是完全不同的居住感受。

结语

“没有技术的管理是苍白的，没有管理的技术是混乱的”，只有将管理和技术相结合，形成最适配的全周期工程管理体系，才能为锻造品质力优越的产品打好基础。

在购房者和行业内流传着这样一句话：“市场不缺房子，但缺好房子”。一直以来，“向业主交出有质量和安全保障的房子“，这是国家对房地产开发企业的最基本要求。而国企作为国民经济的支柱、改革发展的排头兵，更需要积极响应国家政策号召，筑牢品质根基、实现高质量发展。在行业发展过程中，我们需要看到像天地源这样的本土标杆。在这里也祝愿天地源在以后的发展道路上行稳致远，打造更多精品项目，给行业带来更多惊喜。