行业寒冬期，房企现金流承压，“节流”成为各大房企进行自救的必经之路。精细管理、降本增效，是每个房企都必须重视的问题，做对“成本管理”极有可能带动全局。因此，有效的成本控制管理，成为各大房企的聚焦重点。
随着房企对项目成本管控的要求逐步提升，更加严格的“事前规划、事前控制”将成为成本管控的核心思路，标杆房企也逐步强化合约规划的规范化、精细化管理，通过合约规划的全过程执行管控，打通成采协同环节，直接对招标工作、控制价制定、定标签约工作、合同执行工作形成直接指导，实现以合约预算为基准的精细化成本事前规划及管控。
下面我们将通过LS这家房企的真实案例，看一下如何通过合约规划实现合同全过程的成本控制。
何为合约规划
合约规划，顾名思义，是指在项目目标成本确定后，对项目全生命周期内所发生的所有合同（费用）范围及金额进行预估，进而指导从招投标到最终结算整个过程的一种管控手段。
合约规划也可以理解为以预判招标与合同的方式对目标成本的分解，厘清合约规划范围与科目的承接关系，将目标成本控制科目上的金额分解为具体招标合同的预计金额。
合约规划的意义
一个合同从招投标到最终结算的全过程中，合约规划作为各方协同的纽带，有着至关重要的作用：
▶通过合约规划与招采、签约的同范围预算对比，进一步细化成本控制机制，提升动态成本的趋真性；
▶通过合约规划分解 集团控制，前置思考项目标段划分、施工组织界面、材料设备供应形式，规避项目采购需求的随意性，为清单标准化打好基础；
▶ 通过合约规划前置分解及精细管理，可以提前锁定合约预算和采购内容及范围，同时针对明确范围的采购项，可前置开展清单编制、采购计划铺排、供方寻源等工作，提升整体效率。
LS集团合约规划管理思路
在LS招标及合同的全周期管理中，合约规划贯穿于招标、成本的全过程，在不同节点、场景，形成成采联动的控制效应。
首先根据LS招采成本条线的管理要求，前置明确整个项目的合约规划结构与构成，清晰界定合约范围，并形成初步的合约预算；项目如要提出采购申请，各个招标标段需有明确的合约规划，并制定标段的控制价；进入定标工作，最终的定标金额也需要形成基于控制价、合约规划的对应关系，最后在合同执行过程中，严控变更、签证，最终完成。
通过“合约预算、控制价、合同、结算” 形成全周期成本对比，分别反映招标过程、合同执行过程中的成本节省或超支情况。
图（一）基于合约规划的全过程价格对比分析
结合招标、成本全过程管理的要求，LS成本及招采条线共同制定了成采联动的合约规划管理流程，将合约规划的编制、采购申请、招标过程、签约、合同执行的全过程进行联动，并在合约规划管理的过程中，明确三大原则，作为合约规划管理的基准。
图（二）合约规划管理业务流程
一合约规划编制原则
1. 合约规划模板由LS招采条线统一梳理，明确了六大类、149个合约，包含工程施工类、设备类、材料类、项目前期示范区类、咨询服务类、设计类。合约模板内容包括：合约类别、合约名称、是否集采、集采形式、采购责任主体、采购方式、评标方式、定价方式、招标范围等。
2. 合约规划根据项目推进阶段不同，采用“分段编制、渐进细化”的编制策略，按照LS总部成本的要求，共分为三个版本：拿地版、启动版、施工图（预算）版。
3. 项目合约规划编制前，需确定项目各项工程的范围界面划分、标段划分、主材供货形式、进场时间等，以作为合约规划分判的依据。其中工程类、设备类、材料类合约必须完全分解到合同级别，并根据招标范围及标段划分进行合约分解。
二合约规划使用原则
1. 合约分类：LS成本条线在公司范围内统一了32类合同类别，分为集团控制和非集团控制两类，其中工程类、材料类、设备类的共计17子类合约，为集团控制合约；其余的土地、报批报建类、咨询服务类、三费类共计15子类合约为非集团控制合约，由城市公司进行调整。
2. 标段对应：合约规划为招标、签约的最小“界面”单位，集团控制类合约，在执行招标时，招标范围和合约划分范围原则应做到一致，若合约规划不满足以下三类情况，不得发起采购申请：
✔合约规划不存在
✔合约规划与采购申请招标范围不一致
✔ 控制价高于合约规划金额
3. 一次性使用：采购申请时，每个标段都需明确前置规划合约规划，一个合约不允许多个招标同时使用，一旦发起采购申请，所使用的合约规划则被锁定，不允许再次重复使用。
三合约规划余额处理原则
1. 集团管控类合约：如合约规划金额大于定标、合同额，则余额默认进入合约对应科目的余量池，反映动态成本的结余。
2. 非集团管控类合约：如合约规划金额大于定标、合同额，余额可继续作为新的合约规划继续使用，无需上报审批。
LS通过最新的合约规划管理要求，进一步强化了合约规划管理颗粒度的精细化管控、合约规划的规范使用，整体的合约规划体系带来了新的变革。
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同时在合约规划落地的过程中，充分结合数字化平台建设，形成合约规划的全过程控制，在合约的标段划分、使用锁定、余额释放等关键环节形成自动化线上控制机制。
同时在线监控从合约预算、招标控制价、定标签约、执行结算全过程的价格对比分析，掌握在招标、成本、施工各个环节间产生的成本变动，清晰锁定责任部门，进一步重构了LS的合约规划的管理体系，实现了通过合约规划的精细化管理，对合约预算、采购内容、标段划分、施工组织界面、材料设备供应形式等进行前置规划。并以合约规划为主线，实现招采、签约的同范围预算对比，进一步细化成本控制机制，提升动态成本的趋真性。
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