在“稳”字当头的房地产市场，房价过快上涨的势头已经被遏制，加上官方多次正面发声，信贷放宽、降准等举措，房地产边际改善信号强烈。地产行业或已渡过“至暗时刻”，行业将进入健康平稳、可持续发展的新阶段。
当然，在深度调控阵痛期，也有部分房企由于自身经营策略问题，暴露出过去资本无序扩张积累的长期风险隐患，出现资金链断裂、爆雷、交付难题。这为代建行业创造了新的机遇和风口。
一、资本代建长期发展空间广阔
帮助金融机构进行不良资产处置，协助处理遇困项目，在代建行业被划归在资本代建的范畴，相较于商业代建和政府代建，现阶段整体的占比虽小，但未来的空间很大。而当前的宏观形势，正在催化资本代建加快发展。
在不良债权的抵押物中，房产和土地占有绝大部分的份额，如四大不良资产处置公司等自有一套“投融管退”机制，可以将不良资产直接转卖给房地产公司或其他金融机构，在过去地价、房价上涨预期高的情况下，总能找到买家。
但如今，房地产公司流动性紧张问题已经被摆上台面，加上房地产去金融化趋势和整体经济下行压力，简单粗暴的快进快出路子明显收窄，已经不适用于当前市场。所以金融机构更加注重借助盘整方式，即主动将不良资产改造良成优质资产，通过市场销售来最终实现项目变现和正常退出。
尽管金融机构具备资金实力，但往往缺乏房地产开发和项目管理经验，需要引进专业的房地产开发商进行针对性地服务支持，这就为代建公司提供了绝佳的机会。
那么这一块的市场究竟有多大？数据显示，大型AMC（资产管理机构）的涉房类不良资产占比持续保持在50%左右。以信达和华融为例，2019年两家公司涉房类重组不良资产占比分别达到49%、51%，其中，信达收购重组类不良房地产债权资产净额达到979.74亿元，华融收购重组类不良房地产债权资产总额达到1945.76亿元，不良房产市场规模之大可见一斑。
2019年信达与华融收购重组类不良债权资产分布概况
（来源：中金公司）
可以说，资本代建在国内尚仍处于发展的蓝海阶段，金融机构有充足的动力引入专业的代建方来增加投资渠道并盘活房地产类不良资产，从市场空间和时代价值等多个层面考量，资本代建都具有充足地长期发展空间。
二、代建龙头深入布局放大马太效应
在资本代建领域，国内代建第一股绿城管理控股已经率先取得进展。近期，公司与金融机构签署多个资产处置遇困类项目，并与头部资产管理机构推进战略合作。
具体来看，绿城管理与中粮信托合作了江阴城南项目，该项目此前系江阴恒大华府，属于典型非标遇困项目。同时，绿城管理还携手玉林市建筑安装工程公司组成联合投资体，参与广西官塘投资发展有限公司破产后的重整计划。
（合作模式示意图）
更值得关注的是，绿城管理正与四大AMC之一的东方资产进行战略合作。据称，多个涉房类项目已进入商务阶段。如果绿城管理能够把握机会推出有标杆意义的样本项目，不仅将利于双方后续的长期深入合作，在积极的产品背书下，绿城管理也更有望与其他AMC公司建立新合作，全面扩大资本代建业务，为公司带来强劲的增长新引擎。
结合绿城管理此前曾对外提到“公司正基于市场情况主动进行客户结构调整”的情况，可以预见未来资本代建将成为其拓展的重要板块，公司金融机构客户占比有望进一步提升，为业务增长提供更大活力。
为什么是绿城管理？
一方面，作为纯粹的轻资产服务提供商，绿城管理以满足客户需求为核心，在十余年的发展早已经将业务覆盖到商业代建、政府代建和资本代建全领域，相较国内其他仍主要以单一类型客户为主的代建服务商，具备更充足的资本代建管理和运营经验。
另外，出于最大化实现资产价值的考量，金融机构会更倾向与已经建立体系化产品和拥有良好产品溢价的代建商合作。绿城管理的“绿星标准”被奉为行业准则，可以为金融机构提供精细化的柔性代建服务，在品质驱动和品牌效应下，公司的多个代建项目溢价率已超15%，有能力通过开发、销售及后期运营，协助金融公司实现资产保值增值，满足金融机构的需求痛点。
绿城管理标准化服务流程示意图
（来源：天风证券）
随着金融创新政策及模式地不断成熟，资本代建正在走向快速发展的新时代。绿城管理加大在资本代建领域的深入布局，意味着公司业务边界的再次拓展，利于公司业务规模扩大，加强品牌和产品的市场认可度，将进一步放大马太效应，持续强化公司营收和利润表现。
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