年报深度丨战略聚焦、航道协同 龙湖集团打造“新发展模式”范本

时至3月,上市公司一年一度的年报季如期而至。作为国民经济支柱产业,2022年房地产行业在内外部多重影响因素下态势低迷,全国商品房销售额13.3万亿,同比下降26.7%。

在此背景下,业绩下滑、利润走低、大额亏损已成为行业的普遍现象。但堪称房企“示范生”的龙湖,凭借其长期主义的战略定力与坚定执行,实现了营收及利润的稳中有增。同时持续开拓经营性业务,探索新的发展模式。

3月17日,龙湖集团发布2022年全年业绩。公告显示,在开发、运营及服务三大板块五大航道的协同发展下,龙湖集团财务盘面稳健、利润结构优化,为企业的长期发展提供了穿越周期的砝码。

年报深度丨战略聚焦、航道协同 龙湖集团打造“新发展模式”范本

利润结构优化 财务盘面稳健

业绩公告显示,2022年龙湖集团实现营业收入2505.7亿元人民币(下同),同比增长12.2%;实现归属于股东的核心净利润225.4亿元,同比稳中有增。在行业整体下行,多数房企出现亏损的情况下,龙湖集团收入及利润的双增长难能可贵。

除了稳定的盈利外,良好的现金流、低融资成本、健康的财务状况是企业运行的基础。

报告显示,截至2022年末,龙湖集团在手现金为726.2亿元,现金短债比为3.52倍,此外净负债率为58.1%,剔除预收款后的资产负债率为64.8%,连续7年稳居“三道红线”绿档。

于2022年末,综合借贷总额为人民币2080.1亿元,平均借贷成本为4.10%,平均贷款年限为6.67年。一年内到期债务为人民币206.6亿元,占总债务比例为9.9%。

随着行业缩表出清接近尾声,房企融资渠道逐步恢复。2022年龙湖集团抓住国内有利的市场融资环境,在境内成功发行50亿元公司债券,35亿元中期票据,票息介乎3.00%至4.10%之间,期限介乎3年至8年。

具体来看,2022年5月成功发行首单创设CDS公司债5亿元,票息4%,期限6年;8月发行首单“中债担保”中期票据15亿元,票息3.3%,期限3年;11月发行规模20亿元的中债增全额担保债券,票面利率仅3%,成为央行“第二支箭”首单。12月发行首单“内保外贷”境外银行贷款7亿元,期限5年。

值得注意的是,在境内融资通畅的情况下,龙湖集团严格控制外债占比。2022年12月9日,龙湖集团已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据,票面利率为3.9%,赎回价为票据本金100%另加截至(但不包括)赎回日期的累计及未支付的利息。至此,2023年内龙湖已无到期境外债。

基于龙湖良好的信用表现,三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别给予龙湖BBB-、Baa2、BBB的投资级评级;中诚信(AAA)、新世纪(AAA)展望均为稳定。

三大业务板块协同 持续探索新发展模式

经营指标达成的背后,源于长期主义的战略定力与坚定执行。多年来,凭借「空间即服务」战略的坚定铺排,龙湖集团已形成开发(地产开发)、运营(商业投资、长租公寓)及服务(物业管理、智慧营造)组成的三大业务板块协同发展局面,「一个龙湖」生态体系步入收获期。

报告显示,2022年龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿,同比增长25%,5年复合增长35%,经营性利润占比达27%,利润结构更加优化。

具体来看,运营业务主要为商业投资和长租公寓「冠寓」品牌。2022年龙湖集团运营业务租金收入为118.8亿元(不含税),同比增长14.1%;商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.1%、20.2%和1.7%。运营毛利率为75.6%,同比增长0.9%。

业内人士表示,运营业务将持续提升经营收益和资产回报,并产生正向经营性现金流。

商业投资方面,2022年龙湖集团如期开业15座商场,其中包含3座轻资产项目和12座重资产项目,持续深化高能级城市网格布局。截至2022年末,龙湖商业已进入全国32座城市累计获取139个项目,总建面超1280万平方米;累计开业运营的商场达76座,开业商场建筑面积为722万平方米;租金收入同比增长16%至94.3亿元。

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成都滨江天街

长租公寓业务方面,截至2022年末,龙湖冠寓总开业房间数已达11.6万间,超2万房间纳入保障性租赁住房。租金收入同比增长9%至24.4亿元,期末整体出租率为88.5%,其中开业超过六个月的项目出租率为91.1%。

除了运营业务外,2022年服务业务及其他收入为116.7亿元(不含税),同比增长38.6%。服务业务及其他毛利率为28.9%,同比增长9.7%。

服务业务上,龙湖智创生活保持着在管面积有质量增长。截至报告期末,龙湖智创生活毛利率超过34%,在管面积超过3.2亿平方米,客户满意度连续14年保持90%以上。

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龙湖智创生活为小米提供办公服务

龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩发布会上表示,未来5年以内,龙湖集团非地产开发业务利润占比将在50%以上。

数字科技赋能代建 龙湖龙智造提供“一站式”服务

除了龙湖智创生活外,龙湖龙智造也是服务业务的重要组成部分。2022年8月,龙湖集团全新推出智慧营造品牌—「龙湖龙智造」,成为代建行业的有力竞争者。

龙湖集团表示,龙湖龙智造集成了龙湖TOD全业态开发经验及行业领先的数字科技能力,以「龙湖智造未来城市」为理念,提供全业态、全周期、数字化的智慧城市解决方案,持续为客户创造价值,致力于成为「智慧营造领航者」。

据悉,龙湖龙智造通过集合定位策划、开发管理、虚拟建造、数字孪生、EPC服务、智慧城市整体解决方案等产品服务模块,形成一站式、全周期、全业态的服务能力。这是龙湖持续洞察行业机会、布局长期业务的重要战略,已成为服务业态的新增长极。

据管理层在业绩发布会上透露,截至目前,龙湖龙智造已累计获取建管项目近40个,总建筑面积超700万平方米,与包括大家投控、中铁城投集团、清华大学等在内的央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等行业机构建立了良好合作关系。

业内人士表示,近年来房地产市场环境不断变化,房企纷纷探索新发展模式。龙湖龙智造提供“一站式”服务将为龙湖集团面对周期波动带来更多底气。

向善共赢 坚持“善待”底色

在勤勉务实、踏实进取的进程中,龙湖亦不忘坚持“善待”底色,履行企业公民责任,贡献社会价值。

有数据显示,龙湖公益基金会在一老一小、乡村振兴、助学兴教等领域陆续开展了“欣芽计划”、“湖光计划”、“展翅计划”、“溪流计划”、“万年青计划”等公益项目,目前累计帮扶超164万人。

此外,在ESG(环境、社会和管治)表现方面,龙湖集团也在稳步提升。2021年龙湖董事会已经设立了ESG管委会,同期成立“双碳”团队,将2030年要让集团整体碳达峰,包括单位的碳排放程度降低15%定为目标。2022年龙湖新增的项目百分之百满足绿建设计标准,绿建一星占比超过80%。

因在社会责任层面的突出表现,龙湖集团获明晟MSCI ESG评级BBB级,保持业内优质评级;获全球房地产可持续性标准GRESB绿色三星级认可;获 Sustainalytics“低风险”评级,2023年2月,风险分数从15.8分进一步下调至15.2分,保持境内房企最低;并入选首届福布斯中国ESG50。

2023年时值龙湖成立30周年。回溯过往30年,龙湖始终淡定从容,保持余量思维、坚持战略定力、强化组织韧性。30而立的龙湖,在地产行业拐点已现的当下,将更加有质高效高质量的发展。

董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩发布会上透露,相较于规模,龙湖更加注重交付质量、回款质量及利润率。面对未来行业更加健康平稳的发展模式,龙湖集团将始终坚守初心,坚持稳健的财务管理策略,保持低成本、多渠道的融资优势,以及合理、安全的负债水平,实现平稳、可持续发展

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