11岁的思为科技，与成立之初相比有什么不同？

8月8日，思为科技成功举办十一周年庆典暨元宇宙空间计算联合实验室签约挂牌仪式。这家成立于2011年的房地产营销SaaS服务商，聚焦营销获客-连接-洞察-运营-转化全链路，从消费端重塑业务流程，推动行业从以“货”为中心的“信息化”，向以“人”为中心的“数字化”迈进。

在走过的十一年里，思为科技先后推出“视觉营销”系列及“数字营销”系列等矩阵产品，分别从楼盘线上化，场景在线化，数据资产化及营销自动化等维度赋能开发商，且不断完善前期战略咨询与后期客户成功服务，构建了咨询 产品 运营的三轮驱动模式。

目前，思为科技产品在百强国央企开发商覆盖率超80%，并与超过半数的TOP20开发商达成集团、区域营销数字化的深度合作，例如招商蛇口、越秀地产、建发，金科、时代中国等。

值得注意的是，根据亿欧数据，从2015年至今，思为科技在7年内获得6轮融资，金额达数亿元，投资机构包括了朗玛峰创投、同创伟业、微禾投资，招商创投及火山石资本等。

思为科技对资本的回报也是显而易见的，作为思为科技连续三轮融资的投资方，同创伟业董事总经理舒清表示：“投资（思为科技）4年以来，收入实现10倍增长。”

那么资本和企业用户为何如此青睐思为科技？这家企业的过人之处究竟是什么？在房地产行业瞬息万变的今天，思为科技有哪些新思考？

从线下到线上，房企的新增长在哪？

To B服务本质是一家企业帮助其他企业解决问题。而对于企业而言，最核心的诉求就是增长。这也是过去腾讯、京东、字节To B讲的最多的故事。

在房地产行业里，令房企最痛苦的就是获客问题。

国内一TOP10房企的华南区营销负责人老杨（化名）直言，地产营销之所以受重视，一方面是因为交易数量与交易额将直接决定房企业绩；另一方面，在获客成本激增的当下，旧时的营销规则早就“崩溃”了。

过去一年动辄几百万的户外牌和巡展，现在已经很少甚至不做了。“客户宁愿自己去查楼盘资料，自己找上门，也不愿走进展点留电话。这类推广带来的进线和到访，比三四年前少了至少50%以上，收费却有增无减。”老杨说道。

换言之，回款难，贷款按揭也难；政策压缩了利润率，三道红线限制了杠杆率，倒逼房企提高周转率，压力都落在了销售端。行业内有过测算，线下售楼处获得一个精准客户，需要付出3%-8%的渠道费用。

房地产在过去行业如日中天的时候，没有科技元素的帮助也活得很好，如今行业放缓，当房地产行业受困于增长，SaaS服务能帮助他们解决什么问题？

思为科技更深刻意识到房企对于增长的渴望。

思为科技创始人兼CEO彭双全对亿欧表示，数字化是房地产企业用户增长的答案。截至目前，思为科技已在用户数字化增长进程中探索了五个年头，并且与招商、越秀、融创，金科等头部开发商做了很多数字化的创新尝试。

在融创公园大观单楼盘项目中，思为科技观察到武汉房地产市场每年新开盘存量销售约六百个楼盘，后湖住宅的渠道佣金已经超过5%。融创在这样的环境里，通过自销，在去年1-9月份完成了2000套去化，访问量是隔壁楼盘的10倍。而这2000组成交里，有高达46%的占比来自线上。

对此，彭双全直言：“其实拆解开来并不复杂。”他分析道：“业绩前十的置业顾问，平均每人线上获客量约6000组，前十五的置业顾问线上成交约20套。其中，一个置业顾问发一条朋友圈就能获取100组留电；VR带看全面使用，线上成交客户里VR带看的比例高达46%。”

如今，在互联网大背景下，根据用户购房决策线上化的大趋势，地产从业者也在主动寻求改变，把握线上营销主动权，促进了地产行业线上获客比例的逐步攀升。

从客户视角来看，后疫情时代让地产客户群体很多习惯都发生了改变。根据《中国房地产互联网营销报告》，客户线上找房比例高达90%。“客户不一定会在线上决定买哪个楼盘，但是大概率会在线上决定不买哪个楼盘。”彭双全说道。

从行业视角来看，“购房线上化”重新定义了房地产的“人、货、场”关系。

在以前，地产客户并不是不愿意通过线上的方式看房买房，只是没有太好的信息展示渠道。思为营销云把开发商们售楼处的沙盘等物料搬到线上，实体沙盘变成线上VR沙盘，线上展厅信息能够让购房者获知更多信息，导致越来越多购房者在线下看房前，就必定会线上找房。

地产数字化建设正在为房企带来实质性效果，思为科技表示，公司服务的某TOP10开发商，从2020年8月到2021年8月线上新增访问人数达到38万；从2021年8月到2022年8月线上新增访问人数提升了13倍，达到494万。

在彭双全看来，线上获客量的大幅度增加，不仅是客户消费习惯发生了转变，更是地产行业的营销方式也发生了转变。“随着数字化产品与运营打法的升级，未来房企线上获客比例仍有很大提升空间。”彭双全说道。

赋能房企线上获客的方法不一而足，在众多方法论中，思为科技逐渐自成体系，探索出一条属于自己的独特路径。

从私域到公域：全域获客是最佳解法

“中国房地产，正处于困局之中。”这是近期蓝绿双城董事长曹舟南此前在记者采访时，说的第一句话。

克而瑞数据显示，截至2022年2月19日，全国前三十大城市共销售144528套房，同比减少32.3%。此外，2021年至今，房企境内债务违约情况加剧，违约债券大幅飙升至67只，违约债券余额高达735亿元。

据国家统计局数据，2022年1至2月份，全国房地产开发投资14499亿元，同比增长3.7%，商品房销售却同比下降9.6%。2022年1-6月份，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%，住宅销售额下降31.8%。

房地产何时起稳，是当前中国经济大局中的一个关键变量。近年来，房地产行业下行，已经引起市场普遍焦虑。很多人都在思考：中国房地产，接下来该怎么办？

正如前文所述，线上获客的数字化赋能方式是为当下房企解困的最佳答案。于是，当房地产下行，与之相反的是，房地产的数字产业正呈现出另一番景象，大量的资金如潮水般涌向房地产营销SaaS服务。

相关数据显示，我国房企每年信息化投入约占年销售额的0.1%左右，按2021年全国商品房销售额18.19万亿元来计算，房企信息化总投入约为181.9亿元。

据《2021中国地产数字化转型报告》，2021年TOP50房企的年均数字化投入规模达到1.31亿元，同比增速接近50%，其中，超过7成的TOP50房企投入规模超过7000万元，另外，近8成TOP50房企未来计划每年数字化投入的增长仍将保持在30%以上。可见房企对于数字化转型的决心。

与此同时，伴随着房企数字化投入增长的还有国内房地产SaaS产品市场规模。

相关行研调查显示，2019年，美国房地产SaaS产品市场规模是中国房地产SaaS产品市场的9.8倍。预计2024年，我国房地产SaaS产品市场规模将实现对本地部署型企业管理软件市场规模的反超，达到197亿元，复合年增长率达49.0%。

当房地产行业行驶在波涛汹涌的海面，思为科技处在一片广阔的市场蓝海面前，要如何更好地帮助房企走出深水区？最重要的是要解决用户流量池的问题。

实际上，从流量入口看，目前，围绕移动互联网第一入口——微信，尤其是小程序端的数字化布局已经基本完善。然而在私域流量之外，以抖音、小红书、B站、知乎，甚至PC搜索引擎为主的公域流量，房企布局甚少，且营销思路保守。

在彭双全看来，房地产流量面临公域流量贵，私域无留存的问题。开发商高价获客，但没有掌握客户资源，甚至还出现被渠道绑架严重的现象。

他认为，眼下房地产的流量仍在私域红利期，但越来越多的房企投入人力、精力、财力在私域建设上，未来私域流量内卷，成本也会上升。

“私域和公域的红利期是此起彼落的，互为杠杆，但共性是谁先布局谁就可以尝到红利期的甜头，将公域与私域整合的全域将是房企面向未来的新探索。”彭双全表示。

总而言之，全域就是从公域中抢夺精准流量到私域。房企需要在私域流量之外，比如抖音、小红书等公域获取流量，但核心是从公域流量运营向私域流量沉淀与转化。

变化中的机遇：抓住元宇宙孪生城市

更美好的地产，更美好的居住，一直是思为科技践行的使命。

房地产经济是城市发展的重要环节，房地产市场是稳定城市发展的根本。

如今城市日新月异，国内大城市的空间结构已经从增量开发逐渐转向存量改造，但城市更新将会是永远的主题，一些建筑和规划不再能适应城市发展需要，要有新的产业、新的经济文化，注入新的活力，这是房产商未来的空间。

当互联网等行业的发展加速了这种变化，怎么才能保证注入到空间的内容可持续，不会在明天就变得过时？

思为科技认为，元宇宙孪生城市将会是最佳解法之一。

此前，Gartner曾在2017年和2018年连续将“数字孪生”列为十大技术趋势之一，IOT行业的诸多玩家们迅速嗅到了机会，高达59%的企业在调研中表示已经或正在实施数字孪生。2022年3月，英国扎哈·哈迪德建筑事务所宣布在元宇宙中创建了一座“网络城市”，人们可以用虚拟形象进入数字建筑中，还可以用加密货币购买土地。

对此，思为科技也展开了相关布局。8月8日，思为科技宣布和中科院深圳先进院共创元宇宙空间计算联合实验室。实际上，思为科技在元宇宙孪生城市中的VR技术早有积累。思为科技的数字化区位图，可以支持投放到超清大屏上，将楼盘的地理优势直观地展示到客户面前，并提供楼盘详尽的介绍。

除了楼盘的区位图外，思为科技还制作了移动数字沙盘。支持多种终端，包括：液晶大屏、iPad、笔记本、手机。可以做到不受环境的限制，随意展示。最关键的是，客户可以全方位、多角度地看到楼盘未来建成后的实际景观，提高客户体验。

思为科技认为，房地产是非常庞大、产业链很长的市场。现阶段思为科技将从VR看房场景延展到开发商和购房者接触的各个环节，在底层打通购房者全生命周期行为数据，另一方面打通总部、区域、项目的业务流和数据流，实现精细化的数字管理。

面对大环境的变化，越来越多人选择躺平。变化意味着风险，但也蕴含着机遇，外部的剧变给了年轻公司、年轻人机会。思为科技认为，他们需要做的，就是不断随着时代和技术的变化进行迭代与创新，快速适应环境的变化。