外墙瓷片

外墙防漏

外墙清洗

楼顶隔热层

楼顶防水

楼道内涂料

楼道内踏步

楼梯扶手

单元门

防火门

管道除锈刷漆

停车场设施

备注

工程名称

计划时间

计划维修人员

工程内容

（包括维修内容和材料预算等）

工程管理部经理意见

相关部门意见

管理处经理意见

公司总经理意见

序号

设备编号

设备名称

大修内容

所需主要材料名称及规格型号

预计费用

预计实施日期

备注

序号

检查保养项目

养护内容

养护时间

备注

时 间

地 点

维修人员

维修内容

维修方案（包括时间、人工、材料等）

工程管理部经理审批

签名盖章：

时 间：

管理处经理审批

签名盖章：

时 间：

序号

时间

位置

维修内容

维修材料及人工费用

维修人

确认

备注

工程名称

合同造价

工程地点

施工日期

施工单位

完工日期

工程内容

施工单位完工检查意见

签名盖章：

时 间：

工程管理部验收意见

签名盖章：

时 间：

参与验收人员签名

序号

设备编号

设备名称

规格型号

生产厂家

出厂日期

投入使用时间

安装位置

使用状态

保养人

大修次数

备注

设备名称

设备编号

设备规格

设备型号

安装地点

安装日期

制造商

出厂日期

出厂编号

额定电压

额定电流

额定转速

设备原值

已提折旧

设备净值

设备图号

说明书册数

技术资料

共 份

额定功率

工作介质

使用年限

主要附件

序号

名称

型号规格

制造商

数量

主要性能参考

设备名称

设备编号

设备型号

设备使用单位

故障描述

预计维修费用

外修原因

工程管理部签名：

使用单位意见

签名：

经理批示

签名：

设备名称

设备型号

设备编号

使用单位

安装位置

开始使用日期

日期

零部件更换及大修纪录

维修单号码

记录人

设备名称

设备编号

使用单位

报修时间

开工时间

完工时间

维修领班

维修人员

故障现象

故障原因

维修结果

验收人

资产编号

设备名称

型号规格

使用部门

事故发生时间

事故排除时间

事故报告人

事故类别

责任人

停机台时

修理工时

修复费用

事故发生经过及损坏情况

事故原因分析

分析人：

时间：

事故

原因

违反操作规程

擅离工作岗位

超负荷运转

没有按期检修

忽略安全措施

检修质量不良

设备先天不足

润滑管理不善

事故预防措施及处理意见

设备管理部经理意见

总经理意见

巡 检 项 目

电 梯 号

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

机房

1

机房各部清洁

2

抽镜、油杯、油位

3

盘车工具、救援规程

4

应急灯、灭火器

5

控制柜内继电器接触器

6

照明、通风设备

7

警告牌及门窗、门锁

8

牵引电动机

9

减速箱及绳轮

10

安全装置

11

机房温度

…

轿厢

1

轿厢门联锁

2

安全触板及开关

3

轿内显示器，按钮

4

对讲电话与警铃

5

天花板、壁板、地面

6

通风扇

7

照明灯

8

异音、异感（起动、行车、加减速之平稳性、振动、噪音、平层差等）

…

井道

1

厅门按钮及显示

2

钥匙开关及消防按钮

3

厅门联锁

…

备注：

工程管理部日常管理规定

第一章 总则

第一条 目的。规范工程管理部日常工作，确保内部管理高效有序，为客户提供高效优质的服务，特制定本规定。

第二条 适用范围。物业公司各管理处工程管理部全体员工。

第二章 办公室、服务管理规定

第三条 办公室管理规定

1．按时上下班，不能提前下班或吃饭，中午上班不能迟到。

2．上班时须配戴工作证，穿着整齐，不得穿拖鞋。

3．上班时间内无具体工作时，原则上在办公室等候，需外出巡查设备情况时须告知部门经理，不得办私事。

第四条 服务管理规定

1．所有员工必须定期参加培训，持证上岗，确保物业管理区域内所有房屋及附属设备设施处于良好的状态。

2．努力学习，不断提高自身的业务素质，以达到维修时能准确判断，处理快速。

3．讲究文明礼貌，注重言行举止，尊重业主，急业主所急。

4．工作认真细致，注意讲究卫生，节约材料，损坏东西负责赔偿。

5．工作时务必注意人身安全和设备安全，讲科学、多商量、不蛮干，配电房、水泵房或高空作业等须严格按照操作规程和相关注意事项工作。

6．确保业主用水用电安全，按时抄表，维护业主利益，做到有错必纠。

7．做到当天的维修投诉当天处理完，实在无法完成的必须向业主解释清楚，做到维修及时率达到99%以上，维修合格率达到95%以上。

第三章 值班与交接班管理规定

第五条 值班规定

1．工程管理部所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。

2．工程管理部值班人员按工程管理部制定的统一值班表轮流值班，不得迟到、早退、无故缺勤，如确需调班，必须报经理、主管同意，安排替班，保证值班人员落实。

3．值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗。

（1）值班中如因工作需要或其他特殊原因临时离岗，必须报经理、主管同意，安排符合条件人员替岗。

（2）就餐时间实行轮换就餐制，主管安排人员临时替班，并规定值班人员就餐时限，就餐时不得喝酒。

4．值班人员应根据操作规程及岗位责任制的要求，严格执行巡检制度。

（1）认真巡视所管设备的运行情况，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运行。

（2）按要求认真如实填写有关记录。

5．值班人员在设备出现故障时，应立即采取措施。如一时不能处理或由于技术原因处理不了的应及时报告主管。

6．值班人员在值班期间不得做与工作无关的事情。

7．值班人员每天必须打扫室内卫生，保持室内整洁。

第六条 交接班规定

1．交接班双方必须提前10～15分钟做好交接班的准备工作，正点进行交接。

2．交接班的准备工作主要包括：交班者向接班者交待设备运行状况、方式；设备检修及变更等情况；接班者要查看设备运行记录；清点仪表、工具、钥匙；检查设备状况。

3．接班时间在接班人员未到岗、人数不齐或精神状态不良（喝酒、疲倦、伤病），交班人员不得离岗，应及时报告主管，直到主管安排好人员接班，办完交接班手续后方可离岗。

4．交接班时由于设备故障未处理完、重大设备启停或设备运行异常，应停止交接班，由交班人员负责处理，接班人员协助处理并及时报告主管，待设备完全正常后，办完交接手续，交班者方可离岗。

5．交接班时如发现设备记录与设备运行情况不符或未如实填写，应停止交班，由交班人员说明原因，同时报告主管现场处理。

6．每班交班前，交班者应负责打扫卫生，做到交班时室内整洁，如发现卫生未打扫应停止交班，由交班人员打扫完后再进行交班。

7．交接班时，必须严肃认真，精力集中，做到交接清楚，双方在交接班登记本上签字。

第四章 维修、养护管理规定

第五条 维修单的填写

1．业主/使用人的报修工作由客户服务部填写后转交工程管理部。

2．关于机电设备大型的水电系统等的更换由工程管理部经理安排填写。

第六条 工作安排

1．对于报修的维修工作，工程管理部经理根据报修内容安排维修人员的工作。维修人员安排应以本项专长和上门快捷为原则。

2．对于计划或工程管理部检修发现的问题的维修工作，部门经理综合各种情况（含领导交待事项、机电设备是否已到检修时间等）安排当天的工作。

3．所有的维修，部门经理（主管）及维修人员应根据事情的轻重，缓急来随机处理。

4．工程维修人员要服从部门经理安排，每天上班后先在办公室报到，等候分配一些重点的突出的或需多人合作的工作，如无特殊情况处理，各人分头工作。

第七条 执行维修

1．对于业主/使用人报修的维修工作。

（1）由客户服务部或工程维修人员预约大致上门维修服务时间，非特殊情况不得超过预约时间10分钟，特殊情况须与业主/使用人沟通并取得同意。

（2）工程维修人员到达现场后，对项目进行确认，对于报修的要向业主/使用人告之收费标准，经业主/使用人同意后才能开始维修。

（3）上门维修整个过程应注意文明礼貌、现场清洁卫生，移动室内设施须有业主/使用人同意，损坏东西要致歉并按价赔偿。

（4）维修工作完成后工程维修人员应清整工作现场，检查试用。

（5）对于需要收费的维修按《维修项目收费标准》，在维修单上注明各项费用金额，并请业主/使用人签名认可。

（6）工程维修人员在《维修单》中维修情况栏内注明情况，并签上维修人名字，将第一联交业主/使用人，第二联交回工程管理部存档，第三联交客户服务部转财务部作为计收服务费用的依据。

（7）工程管理部月底对维修内容进行统计，填写《有偿服务登记表》，并对维修内容进 行抽查回访，统计维修及时率与合格率。

2．对于计划或工程管理部检修发现的问题进行维修。

（1）上午11：00和下午17：00以前的维修单必须及时处理完毕。

（2）紧急情况或接到通知时工程管理人员须立即赶到现场，等候分配工作或作应急处理，事故处理完毕方能离开。

（3）当天无法处理的维修单必须在“维修情况”栏内注明原因。

第八条 工作检查

1．部门经理每天至少巡查各设备设施一次，检查各班值班巡查情况，每星期不定时抽查不少于1次，抽查内容见《工程部抽查表》。

2．房屋土建的维修工作，部门经理以抽查的办法检查完成的工效。

3．工程管理人员应经常回访，征求业主意见，倾听业主声音。

第五章 附则

第九条 制定与修订。本规定由工程管理部制定，报总经理审批后执行，修订时亦同。

第十条 执行时间。本规定自批准之日起执行。

序号

章节及名称

页码

更改内容

更改单号

批准人

修订状态

质量管理体系内容

职责分配内容

总

经

理

管理者代表

行政副总经理

总

经理

助理

行政

人事部

财

务

部

经营发展部

质量

管理部

物业

管理处

1．总要求

★

▲

□

□

□

2．质量手册

★

□

□

□

▲

□

3．文件控制

★

□

□

□

▲

□

4．记录控制

★

□

□

□

▲

□

5．管理承诺

★

6．以顾客为关注焦点

★

□

□

□

□

▲

7．质量方针

★

□

□

□

▲

□

8．策划

★

□

□

□

□

□

9．职责、权限和沟通

★

▲

□

□

□

□

10．管理评审

★

□

□

□

▲

□

11．资源提供

★

12．人力资源

★

★

▲

□

□

□

□

13．基础设施

▲

□

□

□

▲

14．工作环境

★

▲

□

□

□

▲

15．产品实现的策划

★

□

▲

□

▲

16．与顾客有关的过程

★

★

▲

□

▲

17．设计和开发

18．采购

★

▲

□

▲

□

19．服务提供的控制

★

□

□

□

▲

20．服务提供过程确认

★

□

□

▲

□

21．标识和可追溯性

★

▲

□

□

□

□

22．顾客财产

★

▲

□

▲

23．产品防护

★

□

□

□

▲

24．监视和测量装置的控制

★

▲

□

□

□

□

25．顾客满意

★

□

□

□

▲

□

26．内部审核

★

□

□

□

▲

□

27．过程的监视和测量

★

□

□

□

▲

▲

28．产品的监视和测量

★

□

□

▲

□

▲

29．不合格品控制

★

□

□

□

□

▲

30．数据分析

★

□

□

□

▲

□

31．质量改进

★

□

□

□

▲

▲

审核目的

审核性质

审核范围

审核依据

审核组长

审核员

审核日期

审核安排

日期

时间

受审核部门

审核文件

审核员

序号

改进要求

改进措施

责任部门

完成日期

评价

评审员姓名

资 格

¨主任评审员 ¨评审员

评审任务编号

评审日期

评审员电话

信息反馈来源类型

¨受评审方 ¨现场验证 ¨案卷审查 ¨专项检查 ¨其他

信息反馈问题描述

改进措施

评审员： 日期： 年 月 日

评价意见

¨同意 ¨同意，现场验证/专项检查中确认

评审员处岗位负责人： 日期： 年 月 日

评价结论

评审员处处长： 日期： 年 月 日

改进措施确认

现场验证/专项检查验证人: 日期： 年 月 日

管理评审时间

管理评审报告编号

质量改进项目内容

质量改进实施建议

（本栏目由质量管理部门填写）

管理者代表审批意见

审批日期： 年 月 日

质量改进计划

（本栏目由质量改进实施部门填写）

日期： 年 月 日

质量改进项目验证记录

日期： 年 月 日

总经理签名

日期： 年 月 日

序 号

支出项目名称

算 式

支出金额（人民币元）

月支出

年支出

一、物业管理处员工薪金

经理办公室

职位

人数

物业总经理

1

总经理助理

1

客户服务中心

客服经理

1

客服专员

4

……

二、物业管理办公费

1

办公低耗品

2

办公交通费

3

节日布置费

4

办公电话费

5

办公水电费

三、公共设备维护费

1

消防设备维护费

2

客梯设备维护费

3

空调设备维护费

4

电器设备维护费

……

四、物业管理清洁费

1

写字楼厕所用纸费用

2

清洁剂、毛巾、工具类费用

3

垃圾清运费

4

清洁管理备用金

……

五、绿化租用、管理费

1

外围绿化租用费

2

物业绿化水电费

3

室内绿化布置费

……

六、固定资产折旧费

1

电脑

2

复印机

3

打印机

……

七、物业公用水、电费

1

客梯、消防梯

2

生活水泵、排污泵

3

公共照明

4

会所用水费用

5

餐厅用水费用

6

……

项目

经济指标（万元）

备注

1．收入

1．1 管理费

1．2 其他

不包括会所收入预算

2．税金

营业税及附加税

3．支出

3．1 管理成本

其中：维修

水电维护

绿化

清洁

保安

社区活动

公共水电费

消防

创优费用

其他

折旧

3．2 管理费用

其中：工资及奖金等

办公费

培训费

水电费

修理费

其他

3．3 物业公司提成

4．利润

房号

业主名称

面积/m2

单价/元

月管理费/元

备注

项目

上月数

本月数

增减数

本月欠费分类

一个月

两个月

三个月

四个月以上

欠费业主数量

户

户

欠费金额

元

元

收缴比例

及趋势分析

发票号码

领用日期

领用人

核销日期

有效份数

无效份数

核销人

付款期

现金收入

现金支出

差额

现金结存

周转金额

处理方式

费用报销管理制度

第一章 总则

第一条 目的。为了加强公司的财务管理，合理调度资金，提高资金使用效益，根据国家有关法律、法规和各项财政政策，结合本公司的具体情况制定本规定。

第二条 部门职责

1．财务部：负责制定有关管理费用报销流程及制度，并根据留存各部门管理费用的范围、额度，对费用申请单、报销凭证进行审核，办理现金预借、报销或付款。

2．业务部门：对本部门管理费用的申请及报销进行初审。

3．行政人事部：负责办公费用、员工费用及车辆费用的复审及制定相关管理办法。

第二章 请款

第三条 请款人员因公需要领用现金或支票时应填写“借款单”经部门经理初审签字。

第四条 请款人员执“借款单”到公司总经理处审批。

第五条 请款人员执审批后的“借款单”到财务部，财务负责人根据公司的资金状况确定是否予以支付。若支付，经会计制单、审核，由出纳按照批准金额予以支付。

第三章 报销

第六条 请款人员在任务完成之后要及时报销，原则是前账不清，后账不借。

第七条 报销时，报销单上应注明所办事由和用途，并附原始单据和发票，经部门经理审核签字，总经理批准后到财务部报账。

第八条 原始凭证的审核

各项报销的原始凭证经各部门经理审签后，报财务审查其合法性并送公司总经理批准。

第九条 原始凭证应具备的内容

1．凭证名称

2．填制凭证的日期

3．填制凭证单位的名称或填制人的姓名

4．经办人的签名或盖单

5．接受凭证的单位名称

6．经济业务的内容

7．数量、单价和金额

8．各种发票、收据必须符合票管理办法和实施细则的规定。从外单位取得的原始凭证必须盖有填制单位的公章；从个人取得的原始凭证，必须有填制人员的签名或盖单；对外开出的原始凭证必须加盖单位公章，其中办理收款业务的要加盖本单位财务专用单。

第十条 对原始凭证的技术性要求

1．凡填有大小写金额的原始凭证，大写与小写必须相符。

2．购买实物的原始凭证必须有手续完备的验收证明。需入库的物资必须填写出入库验收单，由实物保管人员按计划或合同验收后，在验收单上填写实收数额并签章。不需入库的物资除经办人在凭证上签章外，必须交给实物保管人员或使用人员进行验收，并在凭证上签章。

3．支付款项的原始凭证，必须有收款单位或个人的收款证明以及签字，有审批人签字，并有付款的依据。

4．职工因公出差借款的借据必须附在记账凭证上。收回款项时应另开收据不得退还原借款借据。

5．预付性汇款，由经办人填制付款申请单，作为原始凭证不得以汇款回单代替。

6．属于现金发放性质的原始凭证原则上应由本人领取签名。有委托他人代领的由代领人签名；由一人代领多人的须逐个签章，不得通栏划大括号签一个章。

7．自制原始凭证应设计科学、格式规范、计算清楚。如计提折旧、职工福利基金等，要列名称、计提基数、提取率、提取额等分配工资及费用时，要列分配标准、分配率、分配额。

7．凡凭证内容不全、字迹模糊不清、与经济业务本身内容不符者应予退回或重新补正。

第十一条 会计人员对报销凭据的合法性、真实性、合理性予以复核。

第十二条 费用报销

1．经业务部门、归口管理部门、财务部费用审核人员审核完毕的报销凭证可以交财务部出纳办理现金报销或付款。

2．现金报销由财务部出纳付款，费用发生前借支现金的由出纳根据《暂支单》计算，在扣除借支金额后付款或收回剩余现金。

3．报销凭证由财务部会计按顺序编制并妥善保管。

第四章 附则

第十三条 本制度自发布之日起施行。

第十四条 本制度由公司财务部制定并负责解释。

日期

文号

收文单位

文别

事由

附件

副本

回函内容

备注

月

日

申请人

所属部门

随行人数

计划用车时间

目的地

预计行程

用车事由

部门经理审核

行政人事部审核

备注

起讫时间

费用类别

□油费

□过桥费

□维修保养费

凭证张数

张

张

张

报销金额

元

元

元

报销事由

□公有交通车辆 □特殊人员专用车辆 □私有车辆出差或出勤

合计金额

核准人

证明人

经手人

盖章时间

文件名称

发文号

公章类别

盖章次数

使用人

批准人

备注

申请时间

申请部门

申 请 人

联系电话

使用时间

会议主题

参加会议人数

申请理由：

部门经理意见：

年 月 日

备注

部门

品名

规格

数量

单价

领用人

领用日期

经办人

工作单位

姓 名

工卡号码

宿舍编号

职 别

到职日期

离职日期

衣柜号码

离职原因

所属部门

主管意见

经理

交接物品

（1）工具 （2）手册

人事部

（1）出入证 （2）职工手册

（3）衣柜锁 （4）劳保

（5）住宿 （6）图书

（7）其他

人事经理：

财务部

（1）应领薪资

（2）扣缴金额

（3）实发薪资

出纳： 会计经理：

总经理批示

备注

姓名

所属部门

职位

报到时间

年龄

毕业学校

专业

学历

甄选方式

[ ]公开招聘 [ ]推荐遴选 [ ]内部提升

工作经验

相关 年，非相关 年，共 年

试用计划

1．试用职位

2．试用期限

3．督导人员

4．督导人员工作

5．拟安排工作

6．试用薪资

核准: 拟定:

试用结果考察

1．试用期间：自 年 月 日到 年 月 日

2．安排工作：

3．工作情形：[ ]满意 [ ]尚可 [ ]差

4．出勤状况：返退 次,病假 次,事假 次

5．评语：[ ]拟正式任用 [ ]拟予以辞退

6．正式薪资拟核：

人事经办: 核准: 考核:

姓名

性别